تغییرات جدید مالیاتی دولت استرالیا، بازار مسکن را وارد مرحلهای تازه کرده است؛ مرحلهای که شاید خرید خانه را برای برخی خانوادهها آسانتر کند، اما در مقابل، زنگ خطر کاهش خانههای اجارهای و افزایش فشار بر مستأجران را نیز به صدا درآورده است.
به گزارش رادیو نشاط، بازار مسکن استرالیا پس از اعلام تغییرات جدید دولت فدرال در قوانین منفیسازی مالیاتی (Negative Gearing) و مالیات سود سرمایه (Capital Gains Tax - CGT)، نشانههایی از کاهش اعتماد سرمایهگذاران و افت فعالیت در مزایدههای ملکی را تجربه میکند؛ تغییری که برخی آن را به نفع خریداران خانه اولی میدانند، اما کارشناسان نسبت به پیامدهای احتمالی آن برای بازار اجاره هشدار میدهند.
بر اساس دادههای اولیه مؤسسه تحلیل بازار املاک Cotality، نرخ موفقیت فروش خانهها در مزایدههای سراسر استرالیا در هفته منتهی به ۱۷ مه به ۵۰.۴ درصد کاهش یافت؛ رقمی که نسبت به ماههای گذشته افت محسوسی نشان میدهد. هرچند آمارهای جدیدتر حاکی از آن است که این نرخ در هفته منتهی به ۲۴ مه بار دیگر تا ۵۸.۲ درصد افزایش یافته است.
با این حال، کارشناسان معتقدند تغییرات بودجه فدرال و سیاستهای مالیاتی جدید، فضای روانی بازار را تحت تأثیر قرار داده و بخشی از سرمایهگذاران را محتاطتر کرده است.
تیم لاولس، مدیر تحقیقات بازار در مؤسسه Cotality، میگوید روند سرد شدن بازار حتی پیش از اعلام بودجه فدرال نیز آغاز شده بود، اما سیاستهای جدید این روند را تشدید کرده است.
او توضیح داد که پیش از ۱۲ مه نیز نرخ موفقیت مزایدهها در سطح ملی بهصورت تدریجی کاهش پیدا میکرد، اما تغییرات جدید باعث افزایش نگرانی و کاهش اعتماد در بازار شده است.
به گفته او، در شهر بریزبین اگرچه قیمت خانهها همچنان در حال افزایش است، اما سرعت رشد نسبت به اواخر سال ۲۰۲۵ بهمراتب کمتر شده است. در ماههای پایانی سال گذشته، رشد قیمت مسکن در برخی مناطق نزدیک به دو درصد در ماه بود، اما اکنون این رشد به حدود یک درصد یا کمتر رسیده است.
فشار بر سرمایهگذاران؛ فرصت برای خانهاولیها؟
فعالان بازار املاک میگویند تغییرات جدید، بیش از همه سرمایهگذاران ملکی را هدف قرار داده است.
تام گانِس، مزایدهگذار املاک، معتقد است ترکیب افزایش نرخ بهره و اصلاحات مالیاتی، اشتیاق سرمایهگذاران برای خرید ملک را کاهش داده است.
او هشدار داد که اگر سرمایهگذاران بهتدریج از بازار خارج شوند، ممکن است تعداد خانههای اجارهای کاهش پیدا کند و همین موضوع در آینده فشار بیشتری بر مستأجران وارد کند.
به گفته او، اکنون برخی سرمایهگذاران با محدودیت بیشتری در دریافت وام مواجه شدهاند و دیگر مانند گذشته قادر به خرید چندین ملک نیستند.
در مقابل، برخی کارشناسان بر این باورند که این شرایط میتواند فرصتی مناسب برای خریداران خانه اولی باشد؛ گروهی که طی سالهای اخیر به دلیل رقابت شدید سرمایهگذاران، عملاً از بازار عقب رانده شده بودند.
عمیر خان، مشاور املاک در بریزبین، میگوید بازار پس از حدود دو سال رشد شدید، اکنون در حال بازگشت به وضعیت «عادیتر» است و کسانی که برای خرید اولین خانه خود برنامهریزی کردهاند، ممکن است اکنون شانس بیشتری پیدا کنند.
او معتقد است بسیاری از سرمایهگذاران در سالهای گذشته تنها بر پایه مزایای مالیاتی وارد بازار میشدند و حالا عقبنشینی آنها میتواند فضای رقابتی را برای خانوادههای عادی کمتر کند.
«منفیسازی مالیاتی» و مالیات سود سرمایه یعنی چه؟
یکی از دلایلی که این خبر برای بسیاری از مهاجران و خانوادههای ایرانی در استرالیا اهمیت دارد، پیچیدگی اصطلاحات مالیاتی مطرحشده است.
منفیسازی مالیاتی (Negative Gearing) به وضعیتی گفته میشود که هزینههای نگهداری یک ملک — مانند قسط وام، بیمه و هزینههای دیگر — بیشتر از درآمد اجاره باشد. در این شرایط، سرمایهگذار میتواند بخشی از این ضرر را از مالیات سالانه خود کسر کند؛ مزیتی که سالها انگیزهای مهم برای خرید ملک سرمایهگذاری در استرالیا بوده است.
از سوی دیگر، مالیات سود سرمایه (Capital Gains Tax) مالیاتی است که هنگام فروش یک دارایی — مانند خانه یا ملک سرمایهگذاری — و کسب سود، دریافت میشود. تغییرات جدید دولت میتواند میزان سود نهایی سرمایهگذاران از خرید و فروش ملک را کاهش دهد.
بازار به کدام سمت میرود؟
اگرچه هنوز برای قضاوت قطعی درباره تأثیر بلندمدت این تغییرات زود است، اما بسیاری از تحلیلگران معتقدند بازار مسکن استرالیا وارد مرحلهای تازه شده؛ مرحلهای که ممکن است از شدت رقابت سرمایهگذاران بکاهد، اما همزمان نگرانیهایی درباره کمبود خانههای اجارهای ایجاد کند.
اکنون پرسش اصلی این است: آیا این تغییرات واقعاً راه را برای خانهدار شدن خانوادههای عادی باز میکند، یا در نهایت فشار بیشتری بر مستأجران وارد خواهد شد؟